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20亿美元资金，以购买未售出的房屋。#中国房地产危机# 低廉的估值也增加了该股的吸引力，尽管该股较上月低点反弹了46%，但其市净率仍不到0.5倍。

风起2024-05-24

二次购房者的比例从30%降至25%。#中国房地产危机# 此外，在中国上周取消利率下限后，武汉的一些银行已将首次购房者抵押贷款利率下调30个基点(bps)至3.25%。据当地媒体报道，长沙市的一些银行将利率下调10个基点至 3.65%。北京、上海、深圳等全国多个城市的贷款机构已宣布下调住房公积金利率25个基点。中国上周五宣布了“历史性”措施，以稳定受危机打击的房地产行业，包括进一步降低抵押贷款利率和首付要求。自2021年房地产市场开始急剧低迷以来，一系列开发商违约，导致大量建筑工地闲置，并削弱了人们对几十年来一直是中国民众首选储蓄工具的信心。晨星公司股票分析师Jeff Zhang在一份研究报告中表示，这些措施对购房者和投资者来说是令人鼓舞的。尽管如此，“我们警告说，在房价下跌的情况下，潜在买家可能会保持观望，而政策的推动可能需要更长的时间才能转化为房屋销售的回升，”Zhang说。央行还宣布将设立经济适用房再贷款机制，据称这将带来价值5000亿元人民币（合690.6亿美元）的银行融资。但标普全球评级信用分析师Ricky Tsang表示，这些资金将有选择性地帮助中国开发商。 Tsang表示：“只有已完工的项目才可能被收购——这意味着陷入困境的开发商无法获益，因为他们的项目很可能尚未完工。” （1美元=7.2396元人民币）

Linlin2024-05-23

中国房地产重磅！彭博社：国有银行下令“加速”去库存化为国企购买未售出房屋提供贷款

是为了清理过剩的房地产库存，凸显了解决中国房地产危机的紧迫性。鉴于房地产估值的不确定性以及地方政府获得回报的难度，这一举措对银行来说充满挑战。#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) 中国人民银行(中国央行)上周表示，将制定一项全国性计划，释放3000亿元人民币，约合415亿美元的资金，帮助政府支持的企业从开发商手中购买多余的库存。据悉，这些房产随后将被改造成经济适用房。另外，该支持计划还包括降低购房者的首付要求。彭博社此前提到，尽管股票投资者对这一消息欢呼雀跃，但目前还不清楚该计划是否会终结房地产危机。中国央行宣布的资金只是一些分析师所说的解决住房供需失配所需资金的小部分，许多潜在买家正在等待价格进一步下跌才介入。尽管如此，上周的声明凸显了中国领导层重新把重点放在支撑经济上，中国面临着美国关税上升和青年失业率创历史新高等一系列挑战。现在的问题是，当局是否能够调动适当的金融力量和政策调整组合来提振信心，同时又不会回到过去几十年的投机过度状态。央行现金将转化为信贷总量约5000亿元，并向21家银行发放贷款，利率为1.75%。这些贷款期限为一年，可展期4次。消息人士表示，此次贷款将围绕并购贷款展开，利率将根据具体情况确定。他们表示，目前银行对国有开发商收取的年利率约为4%，对私营企业收取的年利率则是后者的2倍。知情人士表示，目前尚不清楚该指导意见是否会导致贷款大幅增加，因为工作人员也被提醒进行尽职调查，并确保贷款按预期使用。提供并购贷款的举措，是为了允许国有企业从有债务问题的开发商手中收购陷入困境的项目。政策制定者上周公布了迄今为止最有力的举措，以提振该国暴跌的房地产行业，并鼓励地方政府从开发商手中购买未售出的房屋，将其改造成经济适用房。 4月，由24名成员组成的中国政治局呼吁制定政策解决全国未售出房屋库存问题。中国的房地产危机已成为经济增长的最大拖累，负债累累的开发商未能交付预售房屋。上周的官方数据显示，4月份房价录得十年来最大幅度的环比跌幅。

圈内人2024-05-22

中国政府同一天、同一时间一次性出台救楼市政策！分析人士怎么看……

中国房地产市场可能仍在“寻找底部”。#中国房地产危机# “上周五政策出台的意义在于，政府在同一天、同一时间一次性出台了所有这些政策，”他说，“这表明政府在稳定房地产行业方面是认真的，也是致力于此的。” 但他指出，房地产要想大幅企稳，购房者的需求和信心需要在经历了近三年的市场低迷后得到改善。金融数据库万得资讯的一个行业指数显示，上周晚些时候，在香港上市的地产股飙升，但周一几乎没有变化。中国有关部门上周五将首付最低比例从之前的20%降至15%，此外还取消了全国范围内的抵押贷款利率下限。政策制定者还试图通过向地方国有企业发放人民币3,000亿元(合422.5亿美元)的融资来提高开发商的流动性，以购买未售出的完工住宅，并将其转变为经济适用房。高盛首席中国经济学家闪辉周日在一份报告中说：“尽管其中一些措施是前所未有的(例如，最低首付要求从未低于20%)，但与我们房地产团队预估的至少1万亿元人民币资金相比，它们仍然不足以开始消化过剩库存，并使新房价格在一年内找到底部。” 野村证券首席中国经济学家陆挺在周一的一份报告中说：“我们相信，在结束这场巨大的房地产危机方面，北京正朝着正确的方向前进。” “北京方面已经从建设公共住房转向确保大量预售住房的交付，以重建购房者的信心，这标志着在清理这一巨大混乱方面迈出了重要一步，”他说，“然而，事实证明这是一项艰巨的任务，我们认为市场在等待更严厉的措施时需要表现出更大的耐心。” 上周五公布的官方数据显示，4月份房地产投资降幅大于3月份，今年头四个月新销售的商业建筑面积同比下降20.2%。数据还显示，4月份零售销售增长低于预期。在中国，大部分家庭财富都在房地产上，而未来收入的不确定性也拖累了消费者支出。重建购房者信心标普的Chan表示，购房者的信心部分取决于他们的经济前景，以及他们是否能收到已支付但尚未收到的住宅。中国的住宅通常在开工前就出售。但近年来，房地产开发商的融资困难和其他问题延长交付时间——一些买家等了好几年。 “如果房价稳定下来，我认为会有更多的购房者愿意进入市场，”Chan说。他指出，由于买房对大多数人来说是一项主要投资，他们“不希望看到自己的资金缩水”。高盛的分析显示，上周五公布的70个城市的官方房价指数4月份的跌幅大于3月份。该分析着眼于经季节调整的年化加权平均值。野村证券的陆挺估计，中国的房价在2020年和2021年从历史高点平均下跌了25%至30%。他还估计，还有大约2000万套预售住宅尚未完工，资金缺口约为人民币3万亿元(合4145.8亿美元)。陆挺预计，在接下来的几个月里，北京可能会对住宅项目进行全国调查，以估计完成建设和交付住房需要多少资金。 “在我们看来，重建购房者对预售系统的信心，是中国房地产市场真正复苏的先决条件，”他说。原文链接

投资慧眼2024-05-22

中国政府同一天、同一时间一次性出台救楼市政策！分析人士怎么看……

中国房地产市场可能仍在“寻找底部”。#中国房地产危机# “上周五政策出台的意义在于，政府在同一天、同一时间一次性出台了所有这些政策，”他说，“这表明政府在稳定房地产行业方面是认真的，也是致力于此的。” 但他指出，房地产要想大幅企稳，购房者的需求和信心需要在经历了近三年的市场低迷后得到改善。金融数据库万得资讯的一个行业指数显示，上周晚些时候，在香港上市的地产股飙升，但周一几乎没有变化。中国有关部门上周五将首付最低比例从之前的20%降至15%，此外还取消了全国范围内的抵押贷款利率下限。政策制定者还试图通过向地方国有企业发放人民币3,000亿元(合422.5亿美元)的融资来提高开发商的流动性，以购买未售出的完工住宅，并将其转变为经济适用房。高盛首席中国经济学家闪辉周日在一份报告中说：“尽管其中一些措施是前所未有的(例如，最低首付要求从未低于20%)，但与我们房地产团队预估的至少1万亿元人民币资金相比，它们仍然不足以开始消化过剩库存，并使新房价格在一年内找到底部。” 野村证券首席中国经济学家陆挺在周一的一份报告中说：“我们相信，在结束这场巨大的房地产危机方面，北京正朝着正确的方向前进。” “北京方面已经从建设公共住房转向确保大量预售住房的交付，以重建购房者的信心，这标志着在清理这一巨大混乱方面迈出了重要一步，”他说，“然而，事实证明这是一项艰巨的任务，我们认为市场在等待更严厉的措施时需要表现出更大的耐心。” 上周五公布的官方数据显示，4月份房地产投资降幅大于3月份，今年头四个月新销售的商业建筑面积同比下降20.2%。数据还显示，4月份零售销售增长低于预期。在中国，大部分家庭财富都在房地产上，而未来收入的不确定性也拖累了消费者支出。重建购房者信心标普的Chan表示，购房者的信心部分取决于他们的经济前景，以及他们是否能收到已支付但尚未收到的住宅。中国的住宅通常在开工前就出售。但近年来，房地产开发商的融资困难和其他问题延长交付时间——一些买家等了好几年。 “如果房价稳定下来，我认为会有更多的购房者愿意进入市场，”Chan说。他指出，由于买房对大多数人来说是一项主要投资，他们“不希望看到自己的资金缩水”。高盛的分析显示，上周五公布的70个城市的官方房价指数4月份的跌幅大于3月份。该分析着眼于经季节调整的年化加权平均值。野村证券的陆挺估计，中国的房价在2020年和2021年从历史高点平均下跌了25%至30%。他还估计，还有大约2000万套预售住宅尚未完工，资金缺口约为人民币3万亿元(合4145.8亿美元)。陆挺预计，在接下来的几个月里，北京可能会对住宅项目进行全国调查，以估计完成建设和交付住房需要多少资金。 “在我们看来，重建购房者对预售系统的信心，是中国房地产市场真正复苏的先决条件，”他说。

厉害啦2024-05-22

彭博深度：中国的住房救助措施规模太小，无法结束危机

周一（5月20日），彭博社报道称，中国最新的住房救助政策针对的是空置房产，这是一场持续了近三年的危机中的一个主要痛点。但分析人士表示，一揽子措施仍然太小，不足以结束这场溃败。近几个月来，中国新房销量加速下滑，家庭越来越倾向于在二级市场购买。这导致未售出房屋和闲置土地的存量达到多年来的最高水平，阻碍了新建筑的建设，并可能导致包括大型国有企业在内的开发商出现更多违约。

Linlin2024-05-20

全球股市到处都在“创新高” 资金重返中国！华尔街知名空头突然认输？

力。此前北京采取了最强有力的举措来解#中国房地产危机#。美国银行分析师在周一的一份报告中写道，这些自上而下的措施是一个“明确的信号”，表明北京仍然高度重视稳定中国陷入困境的房地产市场。然而，GlobalData TS Lombard 的Cicione警告说，刺激措施的实施正是因为存在“经济阵痛”，正如中国4月份的经济指标所显示的那样。#中国经济#

marsh 1评论2024-05-20

中国宣布迄今最大胆的房地产救市措施！能否结束房市危机？高盛、巴克莱等机构这样说

#中国房地产危机#FX168财经报社(亚太)讯美国《华尔街日报》周一(5月20日)最新撰文称，中国政府推出迄今为止最大胆的房地产救市举措，寻求结束多年来拖累国内经济增长的房地产危机。《华尔街日报》指出，上周五出台的政策最核心的内容是，中央政府支持一项已在国内部分城市试行的政策，允许城市和地方政府收购未售出商品房，将其用作面向中低收入家庭的保障性住房。为了提振疲软的房地产市场，中国政府上周五(5月17日)推出引人注目的房市刺激措施，中国国务院副总理何立峰强调，“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目的处置”，并指示地方政府“可酌情以合理价格”收购库存房，用作保障性住房。同日，中国人民银行还宣布全面取消住房贷款利率政策下限，并降低住房贷款最低首付比例。美国彭博社周一撰文称，中国最新的住房政策针对的是空置房产，这是持续近三年的房地产危机的主要痛点。但分析人士表示，一揽子措施仍然太小，不足以结束这场危机。近几个月来，随着越来越多的家庭倾向于在二级市场购房，中国新房销售的下滑速度加快。这将未售房屋和空置土地的存量推高至多年来的最高水平，阻碍新的建设，并威胁到包括大型国有企业在内的开发商出现更多违约。上周五公布的一揽子支持计划中，中国人民银行将提供人民币3,000亿元(约合420亿美元)的贷款，为负责购买已完工但未售出房屋的国有企业提供银行贷款。经济学家们对这一措施相对于未售房屋存量而言规模有限表示担忧，也对其无法全面实施的风险表示担忧。 (截图来源：彭博社) 有关官员说，中国央行的计划可以刺激银行贷款人民币5000亿元。这只能解决中国空置公寓价值的一小部分问题。经济学家估计，中国空置公寓价值高达数万亿元人民币。以Lisheng Wang为首的高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)经济学家在一份报告中写道：“任何改变游戏规则的住房宽松措施(包括住房去库存)都可能需要比目前更多的资金。”他们援引早些时候的研究称，将未偿还住房库存恢复到2018年的水平将需要7.7万亿元人民币。彭博中国房地产指数周一盘中一度下跌3.2%，原因是投资者获利了结，人们开始怀疑这些措施是否足以遏制房地产危机。上周该指数创下自2022年底以来的最佳单周表现。英国投资银行巴克莱(Barclays Bank)发布报告称，相较于当前库存房去化时间长达33个月的数十年新高纪录，中国央行“再贷款”规模实在太小。巴克莱估计，中国的库存房规模达28万亿人民币，中国人民银行该措施不到库存房总值2%。另一个问题是中国地方政府债台高筑，如何有能力吸收库存房。根据大和资本市场香港公司( Daiwa Capital Markets Investments Hong Kong)估计，截至2023年，中国地方政府债务高达41万亿人民币，另有地方政府融资平台负债达60万亿人民币。多数专家认为，房地产部门今年仍将持续拖累中国经济。

tqttier2024-05-20

6问中国房地产市场“异动”！高盛：3000亿元刺激未结束未来出台更多住房宽松政策

尤其是解决资金和实施瓶颈的解决方案。#中国房地产危机# (来源:ZeroHedge) 知名金融博客ZeroHedge通过6问来解析中国房地产异动情景：今天有什么新鲜事？中国政策制定者本周早些时候公布了一系列新的房地产市场宽松措施，包括明确自上而下的指导地方政府购买现有住房库存以提供公共住房；3000亿元再贷款额度用于房地产市场去库存；降低首付比例和抵押贷款利率；加大政策支持力度，保障预售房交付。中国国务院副总理何立峰要求认清房地产工作的人民性和政治性，要求采取更加有力的政策措施，确保房地产业的安全。交付预售商品房并消化滞销商品房。他特别提到，对于住房库存较多的城市，地方政府可以根据当地实际情况，以合理价格购买部分商品住房转为公共住房。他要求继续在房地产开发商债务风险处置和房地产“三大工程”(城中村改造、保障性住房供应、应急公共设施)等方面继续发力。根据中国人民银行(中国央行)发布的公告，全国抵押贷款利率下限将被取消，这意味着地方政府有更大的自由裁量权，可以在需要时降低当地的有效抵押贷款利率。如果房地产市场供需动态发生重大变化，央行将考虑恢复全国房贷利率下限。中国人民银行还将首次购房者的最低首付比例降低5个百分点，降至15%，第二套购房者的最低首付比例降至25%。住房公积金贷款利率也将下调25个基点，自5月18日起生效。中国央行发言人宣布推出3000亿元再贷款计划，支持地方政府购买存量住房并转为公共住房。再贷款利率为1.75%，期限为1年，必要时可展期4次。由于银行将获得符合条件的项目贷款本金60%的再贷款资金，央行预计3000亿元再贷款额度将支持5000亿元银行贷款用于住房去库存。在实施过程中，中国人民银行强调，地方政府应委托地方国有企业作为购买住房库存的代理人，但这些代理人不得参与地方政府隐性债务(地方政府融资平台不具备资格)。按照央行要求，符合再贷款支持条件的存量住房购买应当已完成但未售出的商品住房。中国国家金融监管局(NFRA)承诺通过发放新贷款和现有贷款延期来支持“白名单”中的房地产项目，并进行适当的风险管理。住房和城乡建设部要求地方政府推动“白名单”项目实施，商业银行加大对白名单项目的贷款力度。为什么是现在？尽管出台了上一轮住房宽松措施，但房地产逆风依然强劲，近几个月新房销售仍比去年同期水平低30%左右。 (来源:ZeroHedge) 房屋库存保持在高位，二手房价格在4月份进一步下降。 (来源:ZeroHedge) 而一些私人开发商例如万科、雅居乐，继续面临融资条件的挑战。高盛在此断言，最近的事态发展向市场表明，房地产行业的长期疲软可能已经突破了政策制定者的痛苦阈值，促使他们加大住房宽松力度，并将战略重点转向消化现有住房库存。可能产生什么影响？地方政府收购存量住房如果规模化实施，有利于稳定商品房销售、价格和住房消费情绪，一定程度上改善房地产开发商的资金状况，从而促进房屋竣工和房地产业的再平衡。然而，考虑到新房销售下降、地方政府购房期间可能出现的价格折扣以及政策优先确保竣工，房地产开发商的融资条件仍将紧张，对新开工和投资的推动可能有限。较低的首付比例和抵押贷款利率也可能在一定程度上促进房屋销售，首付比例降低10个百分点，销量将提高约7%，尽管这次首付比例降低的幅度相对较小，而且有效抵押贷款的削减速度也较快。利率可能会在一定程度上受到银行净息差(NIM)的限制。此外，尽管防止房地产业向银行业和实体经济产生重大风险溢出至关重要，但鉴于政策重点已转向高增长，政策制定者似乎无意将该行业从增长拖累转变为推动因素。中国央行强调有效降低抵押贷款利率的潜在退出机制支撑了这一观点。近期地方试点项目的例子？虽然一些城市如重庆、济南已经试点利用国家资金清理过剩住房库存，但此前的购买规模很小。最近的试点项目包括杭州市临安区表明，地方政府似乎更愿意以低于平均水平的价格购买竣工风险较小的中小型住房，而且大多是在大城市流入。其中，临安区宣布，本轮采购面积上限为1万平方米；符合购买条件的住房包括已竣工住房和一年内可交付使用的未竣工住房，每套建筑面积不超过70平方米；购买价格不会超过可比较的市场价格；它将购买整栋建筑的住房单元和停车位。接下来要注意什么？预计未来将出台更多住房宽松措施，尤其是在需求方面，资金和实施将是房地产救助计划有效性的关键。在资金方面，高盛最近的一份分析表明，任何改变游戏规则的住房宽松措施都需要比迄今为止可用的资金多得多的资金，而许多内陆地方政府在实施3年零新冠政策后仍然财政紧张以及长期的房地产低迷时期。这将需要中央政府在3000亿元再贷款额度之外制定更大规模的自上而下的融资计划。此外，加强财政纪律和金融监管可能会抑制一些官员采取更加协调一致和强有力的政策努力的动力。即将举行的政策事件，例如7月份的政治局会议、三中全会以及主要机构的临时会议/公告。值得密切关注，尤其是解决资金和实施瓶颈的解决方案。其他潜在的资金来源有哪些？除了3000亿元的再贷款额度外，央行的质押式补充贷款、地方政府专项债券、政策性银行债券和商业银行贷款也可能成为住房去库存的潜在资金来源。央行的质押式补充贷款被指定为与房地产相关的刺激计划提供资金，包括2015-18年期间的大规模棚户区改造以及最近的房地产行业“三大工程”。高盛预计，PSL净发行量将从2023年的990亿元增至2024年的7000亿元，尽管政策制定者是否更愿意使用相对于PSL，更多的再贷款(融资成本为1.75%)来为住房去库存提供资金，还存在一些不确定性。尽管在2019年底和2020年初临时禁止LGSB收益在这些领域的支出，但LGSB是2018-19年棚户区改造和土地储备的资金来源。地方政府仅使用了约9000亿元人民币，而在3.9亿元的全额资金中，地方政府只使用了约9000亿元。今年迄今为止(截至5月下旬)的年度LGSB发行配额，比往年慢得多。这意味着今年剩余时间内可获得3亿元人民币的配额，其中一部分可用于支持正在进行的住房宽松计划。 2024年初，政策制定者允许LGSB收益用作股权资本，为公共住房相关项目提供资金，这表明如果实施得当，可能会产生更大的乘数效应。政策性银行是2015-18年PSL支持的棚户区改造的主要参与者，理论上它们对外部融资没有明确的约束。因此，可能会发行更多政策性银行债券和相关贷款。商业银行，特别是大型商业银行，如果需要，也可能提供更多的资金支持。此外，如果需要，中国人民银行(中国央行)有可能增加住房去库存的再贷款额度。相比之下，目前正在发行的超长期中央政府特别债券，专门用于资助战略重要领域的重点项目，可能不是一个很好的选择。为房地产行业定制的融资工具。尽管如此，购买远低于市场价格的住房库存并要求银行增加对一些陷入困境的私营企业推出的项目的贷款可能会增加银行的负担，进而可能要求政府加强对银行体系的支持。

圈内人2024-05-18

房地产发生重大转变！《纽约时报》：中国将开始“买房”救市恒大等开发商处于倒闭边缘

的投资者提起的案件进行了首次听证会。#中国房地产危机#

圈内人2024-05-18

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