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逆势淬炼韧性，解码龙湖集团（0960.HK）穿越周期的三重护城河
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期主义，五大航道业务协同发展在近年来房地产市场深度调整的背景下，龙湖通过五大航道业务的协同发展，成功构建了穿越周期的护城河。这种护城河不仅是对短期市场波动的应对，更是基于长期主义战略的前瞻性布局。在开发业务上，龙湖聚焦高能级城市，打造“好房子”产品，满足市场对高品质居住的需求，展现了其在改善型需求上的精准捕捉能力，以此不断稳固基本盘。同时，公司在运营和服务板块持续发力，商业投资、长租公寓、物业管理等业务稳健增长，成为龙湖业绩增长的重要支撑。此外，龙湖通过代建业务平台龙湖龙智造等前沿板块打开增量空间。可以看到，地产开发作为短周期业务，为运营和服务板块等业务提供基础资源，特别是为其代建业务提供了其三十余年所积累的全周期、全业态空间营造能力。而运营和服务板块等长周期业务，则通过持久稳定的经营对公司的收入、利润和现金流形成持续贡献，构成良性循环。各业务平台相互赋能，资源共通，有机协同，这种多业务、多航道的协同效应，不仅增强了龙湖的抗风险能力，亦为其在行业调整期提供了新的增长动力。通过五大航道业务协同发展，正让龙湖稳健地走向新的发展周期，并为行业提供了一个高质量发展的样板。结语面对2025年，龙湖管理层释放明确信号。一方面，继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务，同时，公司会逐年减少外币的债务占比。对此管理层表示，将坚守财务安全的发展底线，履行所有债务的安全对付，把公开市场不违约，银行贷款不逾期不展期作为首要原则。另一方面公司还将持续推动各航道业务协同发展，开发、运营、服务齐头并进，提升龙湖穿越市场周期的韧性。总的来看，如今伴随房地产行业正从“高杠杆规模竞赛”转向“高质量韧性生存”。龙湖凭借财务自律、运营深耕与产品创新，不仅守住安全底线，更在业态转型中抢占先机。当行业进入剩者为王的时代，此类兼具“生存能力”与“进化能力”的房企，或将率先迎来价值修复。
格隆汇03-31 12:10
债务转化三年，龙湖放大确定性
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都不是一件容易的事。在过去的三年里，房地产市场断崖式的降速，释放了风险，也暴露了命门——兴则百无禁忌，衰则做多错多，相似的故事在众多地产圈大佬巨擘身上不断验证。房企已在由奢入俭，所谓“活下来”的出路，即是学会如何在缩量的环境里解题。在过去三年，龙湖通过压低负债规模，聚焦内生生长，搭建起一个可持续的生态雏形，其价值与意义，或许已经超过了短期利润的贡献。正像在草食世界的生存之道，在这个生态之中，不会有过去的寅吃卯粮，也没有曾经的大快朵颐。实际上，这种绵绵用力，久久为功的生存法则，让龙湖的战略模式稳定且持久。债务转换即将收官当地产行业的锚点从规模转向生存，房企也在寻找能够破局的良方。过去三年，龙湖选择了先从债务结构动刀。从2022年起，龙湖主动进行城市聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地收缩、出清、整合。这些提前“踩刹车”的动作，为债务结构优化腾挪出战略空间，在此之后，龙湖的债务结构转换正式拉开帷幕。在2024年度业绩会上，龙湖管理层介绍了过往债务转化“两步走”的思路：其一，强化正向经营性现金流，减弱业务与高杠杆的捆绑，转而以内生动力驱动发展；其二，抓住政策红利，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。从业绩数据看，这“一换一增”带来的债务转化，成效已十分可观。 2023年以来，龙湖集团已经连续两年实现含资本性支出的经营性现金流为正。2024年，龙湖集团整体实现含资本性支持的经营性现金流64亿，且5个航道持续修炼内功，锻造内生动力，所有航道均实现了正向现金流。与此同时，龙湖集团有息负债规模下降163亿元至1763亿元，在过去两年累计压降超过300亿元，期末净负债率为51.7%，下降4.2个百分点，资产负债率（剔除预收款）为57.2%，下降3.2个百分点，较3年前已累计下降10.2%。绝对规模之外，是结构的优化，得益于借贷年期更长、成本更低的经营性物业贷，目前，龙湖83%的融资来自于银行的间接融资，成本创下近五年新低的4.0%，债务账期大幅拉长至10.27年。在业绩会上，龙湖管理层将其总结为“提前做了一些应对，抓住了一些机会，也取得不错的成果。”标普分析师指出，“龙湖的债务结构安全边际远超同行。”其1年内到期债务仅占17.2%，外币债务占比13.6%且全部完成汇率对冲，这种"长短债配比+货币对冲"的组合拳，极大降低了流动性风险。而这种模式带来的可持续性，价值甚至超越结构优化本身。据龙湖介绍，在这一轮偿债周期下，龙湖的提前“踩刹车”让其拥有了更多的战略主动性，因此过程中没有出售任何核心资产，天街一个都没有出售，物业也没有去做低估值的IPO导致权益稀释。同时还在获取新项目，资管及代建业务也还在发展。在2024年新开业11座天街的基础上，2025年龙湖预计将开业11座商场，涵盖了8座重资产项目。根据时间表，在2025年末，龙湖的有息负债将下降到1400亿元左右，龙湖管理层称2025年是“债务转化的最后一年，也是最关键的一年。”在这之后，龙湖将成为整个行业为数不多，能够把信用融资降到10%左右，而且还在健康发展的企业。龙湖正在完成债务转换收官前的关键一跃。一个积极的信息是，在一季度龙湖已经如期偿还了三支债券，合计65亿元，另据介绍，龙湖已经开始准备在偿债专户存钱，确保5月份、7月份、8月份到期的36亿元信用债兑付；对于下半年到期的中债担保债券和海外银团，也都制定好了清晰的偿还计划。新旧动能转换在推动债务结构转化的同时，龙湖正发生一系列化学反应。其中，业界最关注的，是龙湖的经营性业务。2024年，包含运营及服务业务在内的经营性业务仍旧保持增长，实现经营性收入267.1亿元，同比增长7.4%。数据显示，运营板块中，商业投资实现租金收入109.8亿元，同比增长7%，合并分期项目后，期末累计开业89座商场；资产管理航道整体收入达到31.8亿元，其中，长租公寓冠寓租金收入26.5亿元，同比增长4%，已开业12.4万间。服务板块方面，物业管理实现营业收入114.2亿元，同比增长8%，报告期末在管面积约4.1亿方，其中，增量的商写业态进一步拓宽了收入来源；而作为龙湖增速最快的航道业务，智慧营造品牌龙湖龙智造在2024年实现收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。在2024年，上述业务对龙湖整体收入贡献达21%，与此同时，经营性业务正逐步成为利润盘面的中枢，龙湖的新旧动能的切换已初见雏形。过往三年，债务转换虽然是龙湖的战略重心，但本质是将压力内化，落实到各大业务航道的经营之上。正因如此，各个航道正向经营性现金流的答卷，所回答的其实正是曾经依托开发板块成长起来的经营性业务，将如何在失去额外资金的支援下实现自身发展的难题。从披露的数据来看，在2024年，龙湖商业整体出租率达到近年来的峰值97%，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%；资产管理航道融合了长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大资管业务，其中，核心的长租公寓业务整体期末出租率保持在95%以上；物业管理航道的毛利率超过30%，连续16年客户满意度超过90%，并在租售、美居、优选等业务做了探索；在代建市场整体规模下滑的背景下，龙湖龙智造仍成功签约了蚂蚁全球总部基地以及成都核心区的住宅、综合体项目等热门项目，促使业绩实现了快速增长。刚刚过去的一年充斥着变化，无论消费、居住，还是城市发展的风向，都在或多或少进行转向，这种突如其来，即便是久经战阵的互联网大厂们都被打得措手不及。在经营性收入稳定增长背后，龙湖是一家“既要又要”的企业，既要规模又要质量的说法，看似有些贪婪，却是一种克制规模欲望的平衡之法。规模让位于质量，让管理半径与能力半径相匹配，无非就是“有多大饭量，点几道菜”的平实道理，而当龙湖将更多的战略、精力、财力往质量上倾斜，对应凝练出的行活能力，让其业务在不同市场环境下都非常能打。如今，尝到了甜头，又有了战略的支撑，龙湖在运营质量层面上的投入有增无减。例如，在2024年，龙湖商业加速了头部商场的调改，重庆北城天街、时代天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街、上海虹桥天街等龙湖商业旗下极具代表性的天街项目，均开启了大规模产品升级调改；而龙湖智创生活也在升级智慧科技系统，通过自研的HALO智慧科技服务平台，对能源、运行、安全等大场景进行系统化管理，构建了覆盖安防、设备管理、客户服务等的全链条智慧系统。草食生态里的龙湖时间走过三月，西湖岸边与黄浦江畔的春风吹进了楼市，政策底与市场底似乎已托起了房地产的温度，但即便站在今天的时点上看，房企业绩的拐点是否已经到来，尚有待论证。在不久前的研报中，中金公司预测，未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，在2026年，房企伴随货值结构改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。换言之，2025年的地产行业依然处在十字路口，巨大的不确定性仍是外界看空行业的症结。过去，龙湖用经营性业务的成长，为行业输出了一个从增量向存量转换的发展案例，通过运营、服务让单次买卖的生意成为了一个拥有长生命力周期、高确定性的全新商业模式。更重要的是，在房地产从增量向存量倾斜的过程中，龙湖可以将长久以来锻造的地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等行活能力，相互协同与赋能，形成“一个龙湖”生态体系，让龙湖具备了穿越周期的韧性和护城河。以开发板块为例，除审慎投资之外，龙湖住宅+商业、住宅+公寓等复杂地块的应对能力，为土地投资时带来更多选择权、主动权。另一方面，由运营及服务带来的城市价值提升，成为龙湖地产开发业务在自身设计、景观等自身产品力之外，溢价、保值、增值的额外保证。正如迪斯尼的那些火爆的主题乐园，让数十年前的影视经典IP能够始终站在风口之上。一组数据显示，在2024年，以“好房子”理念打造的观萃产品线，首发的3个项目均实现热销，成都观萃开盘仅3个月就全面清盘；上海观萃自去年9月首开后三开三罄，刷新了上海五大新城的销售速度纪录。由增量哺育存量，再由存量反哺增量，这种不同业务相互协同的模式，即是“一个龙湖”生态体系的强大之处。熊彼特在1912年出版的《经济发展理论》一书中指出，所谓创新，就是建立一种新的生产函数，以实现对生产要素或生产条件的新组合。当规模扩张不再是房地产发展的核心，取而代之的便是生态建设。近年来，构建生态体系的方向，很多房企都有尝试，而真正将全部一级业务，集合落地在一个城市生态体系里的企业，龙湖几乎是唯一一家——allin全部业务航道、能力，以开发、运营、服务板块构建了完整生态闭环。这种生态体系，让传统模式中赌博式的捕猎，变成缓慢但可持续的进食，由财务安全、数字科技为土壤，由开发与投资负责埋下种子，再由运营板块与服务板块照料成长，进而形成源源不断的利润给养。在周期波动里，企业最宝贵的能力就是放大确定性。以五年为尺，行业环境已天翻地覆。在2019年，龙湖的经营性收入刚刚突破百亿元，在连续增长五年后，如今收入已经扩大了约1.5倍。不猜市场、不赌时运，也不预测天气，赌性很低的龙湖一直在改变，但始终在做的就是以平稳换时间，再以时间换空间。这使得龙湖在2025年完成债务结构转换值得期待，更可以相信在2028年龙湖完成收入结构转换后，这个生态将进入全新的发展阶段。
金融界03-31 10:39
泉果基金调研拓邦股份
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公司市占率提升。　　报告期美国降息解压房地产市场，下游去库结束、推动工具&OPE 市场修复，工具行业锂电化、无绳化加速，锂电产品渗透率持续提升，专业级工具、园林工具需求恢复增长。同时公司的全球化布局更加贴近客户，市占率提升。（2）家电板块：聚焦优势品类突破了几个国际大客户，并在新风机、温控器、洗地机等商用品类及创新场景个性化需求品类实现份额提升。　　未来三年，随着 AI 技术的深度渗透，有望推动家电从“功能设备”到“家庭智能体”的发展进程，AI 加持下为工具、家电产品的智能化升级带来发展机遇，公司这个板块的增长预计能持续并有望加速。　　问题 7：公司的投入在历史上不同阶段有不同考虑？2025 年现阶段公司对投入的思考？　　回复：（1）部件领域：已搭建了技术平台、产品平台，形成部件业务成长的底座，随着规模增长，费用率有望下降，还需要投入的是加速市场出海，过去公司产品做的不错，市场能力还有提升空间，希望能抓住制造业转移的机会窗口，持续提升海外市场份额。　　（2）新兴应用领域：在数字能源和智能汽车加大研发和市场端投入。　　加大在液冷超充、储能一体机等产品的研发投入；机器人领域重点做好从部件到模组的技术和市场投入，适配应用场景落地，进行产品布局和卡位。市场端将加大海外市场的投入。　　（3）制造端：海外基地建设投入不会有太大增量，设备投入会增加，尤其解决欧美基地人工成本高的问题，要加大自动化投入，实现盈利。　　问题 8：公司的毛利率提升、费用率下降，未来净利率是否会继续提升？　　回复：公司各业务板块毛利率会有差异，尤其是新的产品在开拓市场前期、还没有批量或拓新客户时，可能会牺牲一部分的毛利率来获取市场份额提升，随着公司规模扩大，持续的技术投入、产品迭代，毛利率总体趋势有望逐步往上。公司布局的 AI 整机，有望构建公司的第二成长曲线，并提升公司的盈利水平。　　问题 9：海外产能布局未来规划？　　回复：2024 年海外产值占比约为 22%；未来根据客户的需求会增加，预计到 30%-40%的占比。　　问题 10：公司对中美关税问题怎么看，影响多大？　　回复：公司直接出口美国的收入占比较低，目前从加征的地区、品类、税率来看，对公司总体影响有限。关税主要是对整机产品加征，短期可以通过成本转嫁、内部降本提效来降低影响；智能控制器行业需要工程师和供应链红利，中国产业链还有较大机会。目前我们已在越南、印度、墨西哥、罗马尼亚布局，积累了丰富的国际化运营经验，有望进一步拓展在海外市场的份额。　　问题 11：2024 年所得税费用增加原因？四季度毛利率下降原因？未来趋势？　　回复：2024 年所得税费用同比增加，主要是部分海外子公司进入盈利期。越南免税期结束，2024 年开始进入减半征收阶段，以及印度企业所得税比国内高共同影响。　　随着公司收入规模扩大，季度间毛利率会随着业务结构、客户结构、产品结构略有波动，总体趋势会稳中有升。　　三、总结　　2025 年公司将通过 3 个战略重点，支撑加速成长的实施：　　一、部件业务扩大份额。智能控制器部件业务一直是拓邦的优势领域，2025 年我们将继续聚焦资源，提升竞争力，进一步扩大在已有领域的市场份额，并积极探索新领域，成为更多细分领域的“隐形冠军”。　　二、AI 整机业务突破。人工智能（AI）正在快速改变我们的生活和产业模式，拓邦将持续加大对 AI、智能化领域的投入，尤其关注 AI 技术在终端产品的应用落地。公司计划推行更加年轻化的产品经理负责制，激发团队创新潜力，持续推出更多具有竞争力的 AI 整机产品，致力于在多个细分品类打造“品类冠军”，逐步成长为领先的 AI 应用型企业。　　三、加速市场出海。目前公司有半数业务来自海外，我们已经在海外建立多个运营基地，我们要进一步加快“市场出海”，不仅抓住全球产业链转移的机遇，更积极开发当地市场，打造真正的国际化企业。　　没有一劳永逸的成功企业，只有不断适应时代发展的企业。从百亿到千亿，我们站在了一个新的起点上。我们坚信，当控制技术与人工智能深度融合，一个万亿级的智能硬件产业新格局正在形成。拓邦将从智能控制领导者逐步成长为 AI 应用的专家，积极参与并推动产业升级。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云03-31 09:20
重点城市房地产市场筑底企稳，二季度有望持续复苏
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支持下，2025年一季度，中国重点城市房地产市场总体呈现筑底企稳态势，新房、二手房成交同比环比均实现增长，土地市场热度显著回升。随着政策落地加快，二季度房地产市场有望延续复苏趋势，市场信心逐步增强。新房市场：成交规模显著回升，改善性需求成支撑一季度，重点城市新房市场表现亮眼，成交规模同比大幅增长。中指研究院数据显示，截至3月27日，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。春节后，市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市修复尤为突出。从成交结构来看，改善性需求成为新房市场的重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。克而瑞研究中心的数据显示，一季度楼市成交筑底企稳，1—2月因春节假期季节性回落，但成交规模基本与去年持平；3月得益于供给放量和房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情，30个监测城市成交规模环比大涨85%，同比增长7%。二手房市场：以价换量带动成交活跃度提升二手房市场在“以价换量”策略的带动下，春节后核心城市成交活跃度持续提升。中指研究院统计显示，截至3月27日，一季度深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。3月，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中，杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。土地市场：核心城市优质地块热度高，溢价率创新高楼市成交热度逐渐传导至土地市场，核心城市优质地块竞拍热度较高。中指研究院初步统计显示，一季度（截至3月27日），300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%。其中，一线城市同比增幅超两成；二线城市同比增长三成以上；三、四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。从市场热度来看，克而瑞研究中心的数据显示，一季度300城土地成交平均溢价率达到11.4%，创2021年下半年以来新高。尤其是上海、杭州等核心城市土地市场升温明显。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%。此外，杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创新高。政策支持：持续优化助力市场企稳一季度，楼市成交筑底企稳离不开房地产政策的持续优化。中指研究院监测显示，一季度全国有近100省市（县）出台政策超140条，政策调整方向主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。今年全国两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，为今年房地产政策定调并明确了方向。近日，中央在提振消费文件中首次强调稳楼市并提出相应举措，体现了中央稳预期、强信心的决心。中指研究院政策研究总监陈文静预计，二季度各项政策落实将加快，特别是在促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时调减限制性措施，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。此外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，促进新房销售止跌回稳。展望二季度：市场延续复苏趋势克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，二季度，新房市场成交规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延续弱复苏走势。核心一、二线城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情；广州、武汉、南京等后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；三、四线城市成交规模将延续筑底行情。二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。对于土地市场走势，杨科伟预计，二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，市场信心进一步巩固。核心城市与非核心城市热度将进一步分化。整体来看，2025年土地供求规模仍将保持低位运行，随着年中三、四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，可能将是2022年以来土拍热度表现最好的一年。土地市场的合理控量以及持续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快企稳。综上所述，在政策支持和市场需求的共同推动下，重点城市房地产市场已逐步筑底企稳，二季度有望延续复苏趋势，为2025年房地产市场的全面企稳奠定坚实基础。
金融界03-31 08:10
银行消费贷利率上调：市场回归理性，风险防控成关键
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低息消费贷也可能被套用、挪用，违规流入房地产市场或资本市场，催生金融空转风险。因此，利率上调被视为对不可持续模式的及时纠偏，旨在引导市场回归理性，增强银行的商业可持续性。市场影响：从价格竞争到价值深耕利率上调对消费者和银行均产生了直接影响。对于消费者而言，借贷成本上升，需更加理性地评估自身还款能力，避免过度负债。对于银行而言，竞争焦点将从低息依赖转向场景渗透与体验升级。部分银行已开始与房产、家装品牌合作，将贷款嵌入选房、装修等环节，通过“金融+民生”的闭环，精准激发消费需求。此外，科技赋能也成为银行发展消费贷的重要动能。通过人工智能等技术，银行能够构建用户画像，精准推送至潜在客群，动态调整利率并实时监测资金流向，拦截套利行为于“第一公里”。未来展望：风险防控与价值提升并重消费贷利率上调标志着中国金融市场从规模扩张向质量提升的转型。未来，银行需在风险防控与价值提升之间找到平衡点。一方面，银行应加强风险管理，严格审核借款人资质，确保信贷资金流向合规；另一方面，银行需积极探索消费贷与消费场景的深度融合，通过差异化服务提升客户体验，实现从“价格竞争”到“价值竞争”的路径转换。此次利率上调不仅是银行应对市场变化的必然选择，也是对消费者借贷行为的引导。在这一过程中，银行需在风险控制与业务增长之间找到平衡，以实现消费金融业务的长期健康发展。
金融界03-31 07:40
银行上调消费贷额度与利率调整：市场反应与潜在风险分析
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被套用、挪用，从而导致信贷资金违规流入房地产市场和资本市场、理财市场。对消费者而言，申请消费贷款要到商业银行、消费金融公司等正规金融机构办理，切不可因为利率较低就随意申请，申请消费贷款要基于个人和家庭的消费需求，应量力而行、合理适度，将个人债务负担控制在合理水平之内。银行的具体调整措施多家银行已经上调了互联网消费贷款额度上限。中国银行手机银行APP上展示的两款消费贷款产品，其贷款额度上限已分别提升至30万元、50万元。建设银行的手机银行App显示，其某款消费贷款产品的最高贷款额度提升至30万元。招商银行的手机银行App显示，该行的某贷款产品目前最高可借30万元。尽管部分银行近期上调了消费贷款额度上限，但授信额度真正能触及该上限的，往往局限于该银行优质客户。结论银行上调消费贷款额度与利率调整，旨在通过金融手段提振居民消费需求，推动经济增长。然而，这一举措也带来了潜在风险，尤其是资金流向监管与个人债务负担问题。银行在提升额度和降低利率的同时，需要加强风险管理，确保贷款资金流向合规，避免消费者因利率过低而盲目借贷。消费者在申请消费贷款时，应基于个人和家庭的消费需求，量力而行、合理适度，将个人债务负担控制在合理水平之内。
金融界03-30 10:00
美国房地产市场的“下行风险”，马斯克“全责”？
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失去工作的人显然不会急于考虑购房，这对房地产市场形成直接冲击。在疫情后的房地产周期中，失业并非制约楼市的主要因素。真正打击成交量的，是疫情期间房价飙升所导致的购房负担加剧，加之高抵押贷款利率令潜在卖家不愿放弃原有低利率合同，形成“锁房效应”。若此时失业率上行，将进一步压制本已处于“衰退水平”的二手房交易。目前，DOGE与白宫新闻办公室尚未对《财富》的置评请求做出回应。房市刚露回暖迹象，“裁员风险”或成拦路虎裁员警讯来得正是关键时刻：数据显示房地产市场正在出现回暖信号。斯洛克指出，就业与薪资增长正逐步推动购房需求上升。本周发布的一系列数据显示，新建住房销售在2月份环比增长1.8%，同比增长5.1%；与此同时，根据周四发布的数据，2月待售房合约签约量环比上升2%，但同比下降3.6%。富国银行高级经济学家查尔斯·多赫提（Charles Dougherty）对此表示，“这些数据说明1月的低迷之后，楼市活跃度有所改善。”但他也指出，“从大局看，购房可负担性恶化仍是房地产市场的主要拖累。” 多赫提进一步解释称，待售房签约量环比反弹虽令人鼓舞，但整体水平依然疲软，接近历史低点。至于新建房销售之所以持续好于二手房，主要是开发商可以提供“利率买断”等激励措施，而这是一般房主无法做到的。然而，即便如此，新建房销量过去数月基本持平，并未大幅回升。上周发布的二手房销售数据显示，2月销售量环比增长4.2%，但同比仍下降1.2%。房地产数据公司Cotality（原CoreLogic）首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）表示，尽管部分数据略有回暖，但当前市场活跃度仍远低于历史均值。高房价与高利率仍是“不可逆”的双重压力第一美国家庭金融公司高级经济学家山姆·威廉姆森（Sam Williamson）指出，高房价与高按揭利率的双重压力依然制约着房地产市场复苏的空间。根据标普CoreLogic凯斯-希勒房价指数，今年1月房价同比上涨4.1%。虽然涨幅趋缓，但仍延续上涨趋势。截至本周四，房利美公布的30年期固定抵押贷款平均利率为6.65%，较前一周小幅下降2个基点。尽管有所回落，但这一水平远高于疫情期间的历史低点——当时房贷利率一度低于3%，成为购房热潮的关键推力。如今，“高房价 + 高利率”已显著侵蚀购房可负担性，这一结构性压力不是短期正面数据就能逆转的。
Peng03-30 07:00
世茂服务2024年抗周期业务成新增长点！服务力、科技力、生态力齐飞
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伴随国内城市化率边际增长趋势的放缓，房地产市场显现出调整周期的信号。相较于房地产开发行业，房地产服务及管理行业展现出较强的抗周期性，能够持续稳定地产生经营现金流，并不断提升品牌影响力。在此背景下，世茂服务的财务数据也透露出公司战略转型的成效。非业主增值服务占比下降至2.2%，显示出公司对地产关联业务依赖的降低；而社区增值业务中，非周期性业务的毛利占比高达86.1%，标志着抗周期业务已成为公司新的增长点。在市场布局方面，世茂服务深耕一线、新一线及二线城市，高能级城市占比达到70.2%，为公司的稳健经营和长远发展奠定了基础。在业态布局上，公司住宅、医院、办公楼等优质业态占比68.5%，世茂服务持续拓展细分赛道，拓宽业务边界。同时，在客户规模方面，世茂服务的优质大客户占比高达63.5%，其中年饱和收入超过500万的项目接近100个。 2024年以来，世茂服务还通过三大机制实现了效能革命。总部成立了投拓委员会，通过三级评审和多部门协同机制，全年筛选掉近1.6亿元的非优质及风险项目；推行城市地图策略，深耕标杆项目，使所属城市项目密度提高了20%；实施精兵强将策略，人效从2023年的730万元/人跃升至2024年的1520万元/人，一线人员单位产出提升超一倍。在业务调整态势下，世茂服务的财务状况也持续改善。公司的流动比率和速动比率分别为2.02和1.99，相较2023年分别增长了15.57%和16.14%，这进一步证明了公司财务稳健性的增强。该图表由金融界上市公司研究院制作，数据来源自东财Choice 打造环境友好型项目，MSCI上调ESG评级自2019年中国人均GDP突破10000美元大关以来，人们对生活质量的追求日益提升，住宅成为承载美好生活向往的重要载体。在此背景下，世茂服务积极响应市场需求，致力于打造环境友好型项目，减少运营对环境的影响。在住宅业务板块，世茂服务通过建立节能降耗管理机制、设定明确的节能目标，实现了对能耗的常态化管理。公司与业主携手共建生态型小区，提升了居住环境的品质。在非住宅业务板块，世茂服务聚焦废弃物处理、可再生能源利用及环卫一体化业务，积极推动城市循环经济发展，提升了绿色产业的发展水平。此外，世茂服务还不断借助人工智能技术和大数据应用，为传统物业服务注入科技力量。通过智能化管理，公司精准管控业务流程，辅助设备稳定运行，提高了经营效率。同时，大数据的应用使公司能够深度理解客户偏好，为业主提供更优质的个性化服务和更便捷的服务体验，从而提升了业主的满意度和社区归属感。凭借在环境保护、社会责任和公司治理方面的出色表现，2024年世茂服务获得了摩根士丹利资本国际公司（MSCI）上调的ESG评级，由BB级提升至BBB级。展望未来，世茂服务将在硬件改善、软性提升、社区文化建设三大方面继续开展品质提升行动。同时，公司将以服务力、科技力、生态力为核心竞争力，在行业变革中不断创新和发展，致力于成为中国领先的城市空间服务商。
金融界03-29 09:39
楼面价高达11.7万元/平方米！沉寂许久的土拍市场再次沸腾，北京、上海、杭州、成都“地王”不断涌现，发出什么信号？房地产定位出现历史性变化
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价地王的高低，直接反映了城市经济实力和房地产市场的量级。此外，国际资本也跃跃欲试。关注亚太房地产高进入门槛市场的私募基金管理公司“基汇资本”也在积极寻找中国的房地产机会。据悉，今年2月基汇资本旗下发行总额为8.67亿元的不动产资产支持专项计划获得受理，将与国内知名运营商共同开展长租公寓的开发与运营业务。截至2024年9月，基汇资本募集股本约229亿美元，旗下管理资产金额超过358亿美元，投资在住宅开发、办公、商场、酒店、物流仓库及数据中心等不同的房地产类别。旗下基金目前在中国管理的精品奥特莱斯开发管理平台（“佛罗伦萨小镇”系列）管理着天津、上海、广州、武汉、成都、重庆6个奥特莱斯项目，总建筑面积55.4万平方米。中信证券：出房地产定位的历史性变化对于未来房地产行业的走势，中信证券在研报中指出房地产定位的历史性变化，当前房地产业面临三大机遇。第一是供给侧改革相对充分，企业转型升级阻力小；第二是大宗消费的产业定位前所未有，政策储备异常丰富；第三是市场交易数据持续较好。中信证券表示2025年之前房地产的基本定位是防风险和保民生，例如，2024年7月二十届三中全会提到，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，将房地产和地方政府债务等划分到防范化解风险的重点领域，在政治局会议、中央经济工作会议上也多次提及；2024年7月二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式等房地产相关内容，属于“健全保障和改善民生制度体系”章节，体现出房地产的民生领域定位。防风险，前期主要是避免行业野蛮生长，后期则主要是防止行业硬着陆。保民生，则主要是避免房价和租金上涨，保证房屋供给。如今房地产定位的历史性变化，房地产成为民生领域的大宗消费。 2025年3月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中在“大宗消费更新升级行动”章节中提到，更好满足住房消费需求，将住房消费定位到大宗消费领域。此外，在2025年3月5日国新办举办的解读《政府工作报告》吹风会上提到，楼市股市是经济运行的重要“风向标”，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进物价温和回升。当然，房地产继续是民生领域的重要话题。中信证券认为房地产的民生属性，转向提升住房品质；房地产的消费属性，则意味着加力释放合理需求。更值得关注的是，作为大宗消费的房地产，不仅获得了被“提振”的资格，也获得了汽车并列的地位——这在历史上是罕见的。
金融界03-28 14:49
睿远基金赵枫：行业竞争格局改善将提升龙头企业的盈利能力
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系列政策持续落地，包括：支持资本市场和房地产市场，化解地方债务风险，鼓励居民消费，进一步对外开放，过剩行业的供给侧改革等等，这些政策的效果将逐步显现，宏观经济增长有望提速。另一方面，受到中国企业在最新技术前沿（如AI技术）取得的成就的鼓舞，社会信心和投资者信心得到提升，有利于整体估值的回升。面临美国对高端芯片等前沿技术的压制，投资者过去一直对中国产业竞争力的未来存在忧虑。DeepSeek的成功使得投资者重新认识到中国在研发创新上的实力，尤其是从1到10的工程化创新能力全球领先，这种能力其实已经在很多制造业上反复体现，推动中国在光伏、锂电、新能源车和电子等行业全球领先。除了AI在各行各业的快速应用，这意味着中国在很多行业的领先优势可能会进一步加强。中观层面看，行业竞争格局改善将提升龙头企业的盈利能力。过去几年资产回报率大幅下降后，各行各业都在快速整合，集中度明显提升，当行业达到少数头部竞争的状态时，龙头企业的ROE会明显回升，龙头企业经营的稳定性也将得到提升。由于需求增长放缓，企业资本开支会明显下降，良好的自由现金流入使分红水平可以大幅提高，股息回报率大幅上升。预计很多行业在未来几年将逐步进入整合后期，投资者可以期待龙头企业盈利的显著回升。增持估值具有吸引力的优质标的关于报告期内基金投资策略和运作分析，报告回顾了2024年的市场情况，同时详细阐述了组合动态调整情况。报告中指出，2024年中国资本市场跌宕起伏，A股市场和港股市场都经历了上涨、回调再创年内新高的过程，9月24日金融三部委的发布会极大提振了投资者信心，此后持续的政策落地不仅止住了下跌的指数，也给宏观经济复苏好转注入了资金和信心。从风格上看，中证300价值全年收益近25%，大幅跑赢中证300成长6%的年收益，一方面反映了投资者对宏观经济增长较为审慎、避险情绪较重，另一方面也是因为价值股的隐含回报已足够高，伴随国债到期收益率的快速下行，这类资产的吸引力大幅上升。报告还透露，过去一年，通过积极调整组合在上半年减持了成长预期较高同时估值较高的品种，增持了低估值高自由现金流的品种，降低组合的估值风险和宏观经济风险。下半年，伴随着一些优质成长公司估值大幅下行后，适度增持了以白酒和体育服饰为主要代表的部分消费品企业。赵枫表示，这些企业优秀的商业模式和潜在的盈利增长率仍可能在较长一段时间内实现两位数的投资回报。赵枫同时表示也在互联网公司中进行了标的调整，减持了股价大幅上涨后估值已较高的科技零售公司，增持了估值已非常有吸引力的头部电商平台。虽然市场认为电商行业竞争激烈，该头部电商平台在运营管理效率上的落后，使其在面临社交电商和短视频电商挑战时存在很大的市场份额风险，但“零售渠道多样化是必然趋势，它的市场地位总体相对稳定，低估值带来的回报已足以弥补其经营压力。” 赵枫还大幅增持了部分寿险公司，他认为，伴随经济增长放缓和我国人均GDP超过一万美元，保险需求将进入快速增长阶段，推动负债端的持续增长；在投资端，2024年红利风格资产较高的绝对回报使得寿险公司的权益类投资收益大幅上升，推升当期盈利高增，资产负债久期匹配较好的保险公司受债券到期收益率下降的影响也较为可控，且大多会反映在净资产变动之中。当然，去年全年不断下行的国债到期收益率给寿险公司带来新增保费的再投资风险，这种担忧也使得寿险公司在四季度表现不佳，但当前过于平坦的债券收益率曲线不会长久维持，中国经济也很小概率出现像日本泡沫破灭后长期零利率的情况，伴随经济信心的恢复和供给关系的改善，寿险公司在权益类和固收类资产的投资回报水平都可能面临向上的机会。寻找未来超额收益的来源赵枫表示，从选股层面看，进入中低增长时期，要深入思考未来超额收益的来源。具备定价能力的企业最可能获得长期超额收益。通过市场竞争获得的垄断供给能力具有很强的定价能力，这其中品牌消费品是典型代表，如头部高端白酒和一众奢侈品品牌；互联网平台和部分软件产品由于具有网络效应，最后的胜利者也有强大的垄断力量。与这三者相比，实物产品存在库存压力，因此仍需要控制供给来获得定价能力，而互联网平台存在网络外部效应，因此其扩张更快速且几无规模限制；软件产品则由于生产和存储的边际成本趋向于零，因此供给和需求匹配更加容易。这类企业非常稀少，由于不太需要为保持竞争力持续投入很多资本，因此其创造自由现金流的能力极强，但投资者也往往很难以较低价格买到。另一类公司通过性价比获得竞争优势，其产品的独特性没有那么明显，单个企业无法控制行业供给，企业要超越行业平均回报，其产品要么性能领先、成本不落后，要么性能持平、成本领先，或两者皆具。比如部分电力设备公司、锂电池公司、财险公司，它们所处行业平均盈利能力很低，一旦行业供给受到抑制，龙头企业将获取相对行业的超额回报。市场中大部分优质龙头企业属于这种类型，对这类企业需要紧密跟踪其性价比优势是否会产生变化；而且由于保持竞争优势需要不断投入研发和产能，其自由现金流也会受到影响。在公司选择的基础上还需要感受周期。周期存在于各个方面，从产品周期到行业周期到宏观周期，甚至是投资群体的心理周期。利用好周期可以获得更好的超额回报，周期的判断不仅要对研究对象有深刻的认知，还要有逆向思考和决策的能力。投资是一场长跑，不仅指投资回报需要长期复利得以呈现，也是指投资能力的持续提升，通过学习、反思和内心的修炼，我们才有可能在多个层面上更好地控制风险、把握机会。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云03-28 14:40

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