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日前，穆迪将万达商管的公司家族评级由B1下调至Caa1，反映对该公司的流动性状况感到担忧。

风起2023-07-21

字楼价格将平均下降42%！摩根士丹利称商业房地产的大部分痛苦还在后头．．．．．．根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，尽管返工人数有所增加，但上季度末美国写字楼空置率仍创下13.1%的历史新高，超过了2022年的创纪录高点，当时每季度的写字楼空置率都超过12%，而在疫情爆发前的两年里，这一指标一直保持在9.5%左右。 NAR将再创纪录的写字楼空置率归因于混合工作模式，这种办公方式允许人们在家里和办公室之间分配时间，从而留下大量空置空间。据NAR称，写字楼租户降低了人均使用面积，与去年同期相比，第二季度的可用空间增加了1.02亿平方英尺。由于许多公司出于成本考虑而搬迁，作为科技中心的大都市地区引领了写字楼空置率的增长。排名最高的是旧金山、休斯顿和达拉斯沃斯堡，季度空置率分别为18.85%、18.64%和17.93%。与此同时，商业房地产其他领域的空置物业也在扩张，从而影响了租金增长。在多户住宅领域，第二季度空置率从去年同期的5.3%升至6.9%。这是因为尽管有迹象表明需求下降，但过去一年供应量增长了22%。随着更多房产可供新租户使用，租金增幅降至1.1% 工业部门的空置率攀升至4.7%，而零售部门的空置率保持不变，为4.2%，是所有行业中最低的。 NAR还指出，对银行业动荡的担忧尚未对严重依赖地区贷款机构的商业房地产产生重大影响。目前，借贷每周都在增加，而拖欠率仍低于1%。然而，NAR表示，预计未来几个月情况将进一步恶化，银行贷款的任何缩减都可能对商业房地产领域产生重大影响。写字楼价格降幅可能高达42% 美国主要城市金融区中心半空的写字楼预计将受到混合工作模式、信贷紧缩和利率上升的多重打击。《纽约》杂志最近报道了曼哈顿的大型写字楼业主正在寻求拆除现在价值较低的建筑物。根据麦肯锡全球研究所6月初的一份报告，受影响最严重的城市对写字楼的需求可能比2019年的水平下降多达38%。该报告还预计，在温和的情况下，2023年写字楼价格预计平均下降约26%，但在严重的情况下，写字楼价格将平均下降42%。由艾伦·托德（Alan Todd）领导的美国银行全球研究人员还表示，写字楼行业的压力可能会“蔓延”到其他房地产类型，包括酒店和零售业，从而使再融资变得更加困难。 “例如，在某种程度上，航空成本仍然居高不下，航班取消仍然是一个常见问题，或者企业紧缩开支限制了出差开支，我们认为这对酒店收入来说是一个不利因素，酒店收入可能会随着公众旅行的能力或意愿而大幅波动”，托德的团队在每周的客户报告中写道。商业房地产的痛苦才刚开始？尽管美联储已将利率提高约500个基点至5%-5.25%，但由于美国经济强劲，股市在2023年仍大幅走高。FactSet的数据显示，截至周一，道琼斯股票房地产投资信托指数同比上涨3.1%。然而，摩根士丹利分析师表示，在新冠疫情和美联储为打击通胀激进加息后，商业房地产价格一直在走低，且大部分痛苦似乎仍将到来。 5月份公寓楼、写字楼和零售中心的价格较峰值水平低约8%-14%（见图表），好于摩根士丹利的初步估计（蓝线）。但罗纳德·卡姆登（Ronald Kamden）领导的摩根士丹利房地产投资信托基金研究团队表示，对业主来说最糟糕的情况似乎尚未到来。该团队重申，到2024年底，所有商业地产类型的价格将从高峰下降27.4%至低谷。摩根士丹利的数据显示，相比之下，大约15年前的全球金融危机期间，房价下跌了34.9%，但随后一段时间，房价在疫情期间上涨了近150%。该团队在周一的客户报告中写道，商业房地产的整体价格一直在下跌，但随着交易活动和不良销售的增加，郊区和中央商务区的零售、工业和办公物业价格的大部分预期跌幅还有待兑现。

金融界2023-07-21

香港恒大中心无人问津！辗转出售3次未果，翻新和更名也没打动买家……

使收回债务的努力复杂化。阻碍他们的是在商业房地产市场上与竞标者的拉锯战，目前商业房地产市场的空置率达到了创纪录的水平。 Alvarez & Marsal香港重组业务董事总经理Tiffany Wong说，对于破产管理中的不良资产，包括前中国恒大中心，已经出现了“相当多的询问”。但她在接受采访时表示，由于“对房产公允价值的预期存在很大差距”，双方几乎没有达成任何交易。当彭博新闻社(Bloomberg News)询问Wong出售恒大大厦的情况时，他拒绝透露更多信息。第一太平戴维斯已在北京和上海进行路演，为这座26层的大楼(现更名为万通保险中心 YF Life Centre)及其他资产寻找买家。“边境开放后，更多说普通话的人来到这座城市参观这座建筑，这至少是一个好兆头，”Cheng说，“但没有达成协议。” 出售这栋大楼的努力正在进行中。尽管有折扣，但未能与一些财力雄厚的买家达成交易——包括在2022年7月提交投标的长江资产控股有限公司——进一步突显了市场前景的黯淡。出售资产的斗争不仅仅发生在金融中心。另一家陷入困境的建筑商世茂集团控股最近在深圳一个价值18亿美元的项目尽管大幅降价，但仍未能找到买家。但债权人可能更担心的是香港的房地产，因为它们历来被认为更容易出售，价格也更高。 “作为一名潜在买家，从破产管理人手中入手一栋大楼，不仅仅是花一大笔钱购买的问题，”Kroll LLC重组董事总经理Kevin Song说，“你必须考虑购买后所需的进一步投资，以及确保未来收入流的措施。” 香港商业地产市场正处于近10年来最糟糕的时期。Colliers International Group Inc.的数据显示，写字楼价值已从2018年的峰值下降约35%，降至2016年以来的最低水平。西方公司削减成本的努力以及中国公司回归香港的速度慢于预期，限制了对写字楼的需求。 Colliers的数据显示，这座城市5月份的整体A级空置率接近15%，比2019年高出三倍多。由于利率随着供应量的增加而上升，投资者几乎没有动力押注香港的写字楼。最近的一笔交易让外界得以一窥廉价出售能带来什么。经过两年的努力，高银金融国际中心以56亿港元的价格出售给了投资公司，远低于其高达165亿港元的估值。从其他陷入困境的中国企业手中收回债务，也取决于它们能否出售几年前大举购买的大楼。香港祥祺中心的投标亦将于八月结束，该商厦亦已进入破产管理程序。该公司因房地产大亨陈红天欠下的债务而被查封。世茂董事长许荣茂也将该中心的两层楼挂牌出售。目前还没有买家出现。

超启2023-07-20

会员

摩根士丹利、美国银行发布第二季度财报银行板块“涨声一片” 细分业务中暗藏玄机？

尤其激烈竞争。一些地区银行更多地暴露在商业房地产贷款上，由于办公楼租赁市场复苏较慢，这些贷款面临着压力。首个公布业绩的大型地区银行PNC金融降低了全年盈利预期，指出存款成本上升和贷款增长放缓。尽管如此，该银行的股价上涨了2.5%。

一禾2023-07-19

美国商业地产“爆雷”！知名办公大楼折价63%出售大型租户离开市中心高盛：更多恐慌性抛售在路上……

几家区域银行倒闭后，我们一直在密切关注商业房地产(CRE)行业，注意到办公空间市场的风险不断增加。为了应对美联储在过去16个月中为对抗通货膨胀而大幅加息的情况，商业地产贷款标准已大幅收紧。此外，低迷的办公徽章刷卡率和其他占用指标表明对办公空间的需求下降。” 商业房地产经纪人特丽·哈灵顿(Terri Harrington)表示：“入住率推动价值，市中心的许多建筑都在努力维持入住率。”最新的抛售可能表明，未来将会出现更多恐慌性抛售。一些人认为，远程或混合工作迫使办公需求下降，但事实并非完全如此，至少在犯罪猖獗的巴尔的摩不是如此。 Johns Hopkins Carey Business School经济学教授路易斯·金特罗(Luis Quintero)表示，如果办公空间空置且房产价值暴跌，该市的房产税和所得税收入可能会大幅减少。一些知名租户已经离开巴尔的摩市中心，其中包括T. Rowe Price和Pandora。哈林顿警告说，这可能是市中心其他塔楼甩卖的开始：“我也相信你会看到其他建筑也有同样的情况。” 至于其他都市区的办公楼价值，高盛最近告诉客户预计将下降25%。高盛首席信贷策略师洛特菲·卡鲁伊(Lotfi Karoui)对经济衰退的潜在深度进行了更多阐述，他告诉客户，追踪商业地产价格的方法有很多，尽管“对当前市场状况最准确的描述”是通过格林街商业地产价格指数获得的数据，这表明未来会遇到麻烦。 “在过去的几个月里，我们一直认为，公共和私人房地产市场之间巨大的估值差距将通过房地产价格的下跌而开始缩小。然而，评估陷入困境的情况并不是那么简单。追踪商业地产价格的方法有很多种，但通常会提供不同的图片，”他写道。高盛图表展示了四种受欢迎的商业地产价格指数的表现，表明价格从峰值水平下跌15%到2%之间。指数构建的两种主要方法是基于交易的，例如RCA和NCREIF的重复销售指数，以及基于评估的，例如Green Street商业房地产价格指数和联邦储备委员会商业房地产价格指数，每种方法都有其自身的缺点。洛特菲指出：“重复销售交易指数通常提供最公正的价格估计，因为它们控制了市场构成的变化。但目前交易量微不足道，导致这些指数的样本规模缩小。基于评估的指数有时也可能很嘈杂。也就是说，在目前这个时刻，他们可能提供了对当前市场状况最准确的描述，Green Street表明写字楼房产价值同比下降25%，公寓房产价值下降21%。” 在卡鲁伊看来，格林街的数据似乎是最准确的，它预测了办公楼和公寓楼的价格即将下跌。该指数主要关注零售、办公和公寓。 (来源:Goldman Sachs) 此外，商业房地产交易量的下滑表明，随着贷款条件收紧，整个行业可能会陷入深度冻结。 (来源:Goldman Sachs) 与此同时，德意志银行资深策略师吉姆·里德在给客户的一份报告中描绘了美国经济的不祥前景。他指出，央行大幅加息会破坏部分经济，因为加息周期的结束通常会带来轰动。 (来源:ZeroHedge)

小萧2023-07-19

高盛财报发布在即：华尔街预期出现严重分歧

之外，近期收购可能产生的减记以及消费和商业房地产贷款产生的亏损，都会对其利润构成打击。分析师还预测，高盛本季度的净利润最高可达17亿美元，最低为1.16亿美元，降幅远超同行。每股收益层面，市场最低预期为33美分，最高预期为4.99美元，差距同样远超其他银行，同时也创下两年多以来分析师对高盛业绩预期的最大差额。在华尔街，每股10美分就已经算是远超预期了。分析师对高盛第二财季利润预期发生分歧尽管高盛管理团队比以往更加努力地向投资者说明，该公司将在本季度面临挑战，但最终还是出现了这种难以预料的局面。所罗门今年6月接受采访时表示，高盛将对其在商业地产领域发放的贷款进行“减值”，而总裁约翰·沃尔德伦（John Waldron）则警告称，其股票和固收交易将同比下降25%。分析师还预计，高盛将会对装修贷款业务GreenSky减记数亿美元。这是该公司去年斥资22亿美元收购的一项业务，但目前正在对外出售。本季度，高盛还将继续落后于摩根士丹利和摩根大通等同行，这些同行可以在交易和投行业务萎靡时，通过财富管理和零售银行业务来平衡业绩。这将加大所罗门面临的挑战。他自2018年开始担任高盛CEO，目前已经在处理员工不安情绪和实现业务多元化方面面临许多压力。虽然所罗门开始向新业务领域扩张，但高盛仍然严重依赖投行和交易等传统业务。而由于这些业务的波动性，它们无法在股票市场上获得较高估值。经历多年亏损后，高盛正在缩减其在消费银行领域的野心，并着重强调资产和财富管理业务的增长计划。但分析师认为，这些业务还远远无法与高盛的投行和交易业务相提并论。作为一项关键的盈利指标，高盛本季度的净资产收益率预计约为5%，低于10%的资本成本门槛，也低于该公司自己设定的14%至16%的目标。在新冠疫情期间，高盛因金融市场动荡和投行活动的继续推进而创下创纪录的盈利。但一些分析师担心，该行可能像在2008年金融危机那样，面临长期回报不佳的局面。 “高盛面临的问题是：这些挑战是不是暂时的，一旦解决便可达到15%左右的净资产收益率？”Autonomous Research分析师Christian Bolu说，“还是说，我们又回到了金融危机后那种回报率极低的糟糕时期？”

金融界2023-07-18

美银报告：全球基金经理股票配置达7个月高位科技股最受青睐

策错误，然后是信贷紧缩。此外，他们认为商业房地产是最有可能引发“信贷事件”的催化剂。就投资组合配置而言，投资者对大宗商品的减持幅度创下3年多来最高，而对股票的配置达到了近7个月来最高，其中科技股最受青睐。做多大型科技股现在是最热门的交易，其次是做多日本股市。

金融界2023-07-18

美国银行调查：投资者风险情绪显著改善！经济“软着陆”押注激增看好AI未来两年驱动利润大型科技巨头成市场宠儿

是系统性信贷事件。（五）美国以及欧盟商业房地产被视为最有可能发生信贷事件的来源。（六）在最拥挤的交易中，做多大型科技股（59%）后，是做多日本股市、做空中国股市、做多国债、做空美元和做空美国银行。这项全球调查涵盖了 222 名参与者，管理资产达 5,880 亿美元。

marsh2023-07-18

“明斯基时刻”降临？这一火药桶或将引爆央行将被迫“前进一步、后退两步”？

时报》上指出，今年将有2700亿美元的商业房地产债务安排进行再融资，未来3年将达到1.5万亿美元。对办公空间的需求下降推动了估值的下降，这可能意味着商业房地产已经从明斯基定义的投机性融资(资产的现金流足以满足融资负债，但不足以偿还本金)转向庞氏融资，即资产的现金流不再足以偿还当前市场利率下的本金或利息费用。这将对更广泛的经济稳定产生巨大的影响，这意味着我们在今年早些时候看到的美国银行业和去年英国养老金体系的动荡，并不是金融稳定故事的结束。（图源：彭博社）这一切都把房地产市场的情况放在一边，大部分注意力仍然集中在房主的日常困境上，而不是更广泛的宏观稳定前景。新西兰联储上周在决定维持利率不变的货币政策声明中表示，通胀任务与金融稳定任务之间并不存在冲突。这似乎与美联储和欧洲央行的观点不同，今年早些时候，美联储和欧洲央行的利率决定非常清楚地表明其对金融稳定方面的考量。在澳大利亚，澳洲联储甚至没有金融稳定的任务。上世纪90年代末，这一责任被转移给了银行业监管机构，澳洲联储只留下了一个模糊的承诺，即“澳大利亚人民的金融福祉”。 Picton表示，英国房地产市场的困境似乎尤为严重，越来越多的人要求政府帮助偿还抵押贷款。当然，“抵押贷款救济”的想法与英国央行的政策处方完全背道而驰，后者现在正在做出“苏菲的选择”:要么收紧货币政策，迫使人们离开自己的住房和企业，要么任由通胀继续失控。到目前为止，政策支持仅限于清除“延长和假装”方法的障碍，我们看到更长的抵押贷款期限变得越来越突出。然而，当贷款期限超过借款人的合理工作年限，或者(如在商业房地产市场中)标的资产变为负资产时，这条跑道就开始耗尽。过去，政客们非但没有鼓励谨慎的去杠杆化，反而提出了一些荒谬的建议，认为应对这种情况的政策可能是将债务代代相传。这听起来有点像新农奴制。根据RightMove今天发布的数据，英国的房价同比涨幅已经降至仅为0.5%，这使得最近以较低首付款贷款的借款人面临真正的负资产风险。Picton指出，如果我们现在考虑批准长达50年的抵押贷款，并对贷款承诺的信用影响视而不见，那么这是否意味着房地产市场已经陷入了庞氏金融领域？当失业率上升时，正如每个央行都在预测的那样，会发生什么情况？如果多年来政府通过降低首付要求以及央行提供的极低利率来帮助首次购房者，导致不稳定的房地产市场在经济中埋下了“明斯基时刻”的火药桶，那么在短暂令人鼓舞的通胀数据背后，货币暂停很可能是一种前进一步、后退两步的情况。明斯基时刻是指美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)所描述的时刻，即资产价格崩溃的时刻。明斯基观点主要是经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。

财经风云2023-07-18

大银行财报结果“参差不齐” 中小型银行仍面临潜在风险摩根大通“统治力”强劲

，而一年前只有5.8亿美元。其中包括为商业房地产办公楼贷款增加的9.49亿美元。富国银行首席财务官Mike Santomassimo表示：“我认为在这个周期的这个时点上，情况比人们预期的要好。我们确实预计商业房地产市场会更加疲软，而且需要一段时间才能解决。我们还需要一段时间才能看到这个问题的结束。”首席执行官Charlie Scharf表示，美国经济“持续表现出弹性”。摩根大通首席执行官Jamie Dimon也对美国经济持乐观态度，他表示美国经济“持续表现出韧性”，尽管“消费者的支出速度有所放缓”。

埃尔文2023-07-15

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